IMU - Valutazione delle aree fabbricabili

L'articolo 1, comma 741, lettera d), della legge n. 160/2019, stabilisce che per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

L’articolo 1, comma 746, della legge n. 160/2019, definisce che per le aree fabbricabili il valore imponibile è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo:

• alla zona territoriale di ubicazione;
• all’indice di edificabilità;
• alla destinazione d’uso consentita;
• agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• ai prezzi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il medesimo comma 746 stabilisce, inoltre, che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del d.P.R. n. 380/2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

I nuovi valori di mercato per l’anno 2022

Fatto salvo il principio normativo che il valore imponibile, per le aree fabbricabili, è rappresentato dal valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta, il Regolamento IMU prevede la possibilità per la Giunta Comunale di approvare, periodicamente e per zone omogenee, i valori medi orientativi di mercato delle aree fabbricabili, al solo scopo di semplificare gli adempimenti fiscali a carico del contribuente e per orientare l’attività di controllo dell’Ufficio.

In assenza di valori di riferimento adottati dal Comune, spetta, comunque, al contribuente determinare la base imponibile dell’area edificabile seguendo i principi contenuti nell’articolo 1, comma 746, legge n. 160/2019.

Con provvedimento n. 93 del 10/12/2011 la Giunta Comunale ha determinato i valori di riferimento per le aree fabbricabili ai fini imu successivamente confermati dal provvedimento n. 44 del 20/07/2020. Tali provvediemnti attribuiscono efficacia fiscale ai valori medi orientativi delle aree fabbricabili anche per le annualità successive.
Sino all'adozione del nuovo PUG il valore delle aree fabbricabili può quindi essere determinato sulla base dei valori assunti dalla citata delibera di Giunta Comunale n. 44 del 20/07/2020.

L’articolo 5, comma 5, del vigente Regolamento per l’applicazione dell’IMU stabilisce che qualora il Comune adotti un nuovo strumento urbanistico, o una sua variante, in corso d’anno, per le sole aree divenute edificabili nonché per le aree che, rimaste tali, vedono mutato (in aumento o in diminuzione) il loro valore imponibile da determinarsi ai sensi dell’articolo 1, comma 746, legge n. 160/2019, l’imposta è comunque dovuta sul valore dell’area sin dalla data di adozione della variante e può essere versata a conguaglio entro la scadenza della rata immediatamente successiva a quella in scadenza ordinaria senza applicazione di sanzioni ed interessi in riguardo alla tardività del versamento eseguito.